去年城北土地市场非常火爆，大牌房企轮番发力，板块土拍高潮迭起。其中区域内条件最优越的G79地块，经历过取消拍卖调整规划，接着又火速复出。2013年12月4日，G79地块以18.7亿元的总价起拍，起拍地价约8500元/平方米，并不算“贵”，但招商、金地、鲁能、华润、苏州凯威、恒大、栖霞建设、中海、银城、万科等众多房企参与争抢，拍卖区域白热化。最终，经过85轮厮杀，恒大以楼面低价15408元/平夺得华飞路1号G79地块，定名恒大翡翠华庭，虽然未破城北地王单价，但已是玄武区地王。当天恒大还在城南软件大道西首拿下一幅地块，一天斥资55亿南京抢地，回归用意明显。

G79地块位于玄武区红山街道华飞路1号，东至北苑东路，南至华飞路，西至北苑之星花园等，北至网板路，总面积为78726.63平方米，属于二类居住用地、商住混合用地，容积率2.77。恒大把该项目打造为恒大翡翠华庭，城南项目已正式亮相，定名恒大华府，都是恒大集团TOP系产品。不过，一个不容回避的问题是：城北地王扎堆，翡翠华庭出身昂贵，地价在城北名列前茅，在整个玄武区也是单价地王。如此高价地，在城北房价相对稳定的当下，如何破局？

对此，我认为主要有以下五点：

一是城北正处于蝶变前夜。我们注意到，城北过去发展虽然相对滞后于城东、河西，但如今城市面貌正在发生日新月异的变化。南京火车站的升级改造、北广场和小红山客运站投入使用，中央门汽车站的搬迁、黄家圩、红山南路等交通干道的贯通，综合面貌正在发生改善。包括央企在内的大牌房企越来越多的进驻城北，也对城北的居住价值将产生重大影响。就拿人流量的来说，城北人气十足，迈皋桥地铁站的客流量长期是仅次于新街口，而城北以地缘性客户为主，他们也具有较强的消费力。城北距离市中心非常近，居住价值存在低估，未来价格将出现回归，与它的价值相匹配。现阶段各家都在蓄势，今年底到明年城北将会崛起。举个例子来说，最近市场由于限购限贷取消而出现反弹，黄金周南京楼市成交金额第一名就出现在城北的复地新都国际，成交金额3.29亿。新都国际属于鼓楼区，具有地缘优势。而恒大翡翠华庭是玄武区，地段也不错。

二是地段的重新认识。大城北构成区域有鼓楼区（原下关区部分）、玄武区和栖霞区，目前主要的住宅项目大多数是属于栖霞区。在售项目仅复地新都国际是鼓楼区，恒大翡翠华庭是玄武区，中电项目部分属于玄武区，其他项目皆是栖霞区。按照南京市区划，只有鼓楼、玄武是老城区，栖霞算郊区。隶属老四城区有许多优势资源，交通出行和市容市貌都会比较出色，尤其是教育资源丰富，重点中小学林立，这个板块玄武的小学应该是成贤街小学，而我一直认为，房地产的本质是资源的聚集。隶属于玄武区的恒大翡翠华庭占据了玄武区的区位优势，具有地段的稀缺性，板块价值更高。

三是产品的差异化打造。恒大翡翠华庭作为城北首个精装修产品，主打大平层产品，在大城北做唯一性也是避开竞争的途径。110-220 ㎡大平层产品，大尺度户型，超宽楼间距。同时还有城北罕见的大手笔景观，项目自带3万方顶级皇家园林，各式风格广场灵活布局，生活娱乐设施齐全，如此建设标准在城北绝无仅有。也正是因为此，恒大才可以说是让城北重新想象。

四是完善的配套。恒大翡翠华庭的地段决定了其相对完善的生活配套及便利的交通，现场看周围开敞，私家车也快速抵达新庄立交，出行条件颇佳，具有做中高档住区的交通条件。距离迈皋桥有一定距离，规划中的6号线在这里也有站台，公交线路密集，可达性好。恒大社区内未来还会有5.3万方大型商业配套及12班幼儿园，项目在迈皋桥商圈辐射范围内，有成贤街小学，华电中学等教育配套，教育和购物比较方便，距离紫金山、玄武湖距离也较为适中，从生活舒适度上来说还是很不错的。

五是品牌实力的支撑。从最新的销售排行榜来看，恒大已是全国三强，而且保持了强劲的增长势头。想当初上市不利，恒大面临空前压力，后来走出去，快速跑量，回笼资金。上市成功后，公司全面发力，如今的品牌更有竞争力。此番斥资55亿再回南京主城，回归中高端产品，显然有备而来，希望恒大能够王者归来。

（更多新锐原创观点请订阅微信公共账号@孟祥远,也可搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”，感谢关注与分享，愿与大家共成长。）

【买家讲坛第三期：限购限贷取消之后如何投资置业？】

倒计时2天啦