去年城北土地市场非常火爆,大牌房企轮番发力,板块土拍高潮迭起。其中区域内条件最优越的G79地块,经历过取消拍卖调整规划,接着又火速复出。2013年12月4日,G79地块以18.7亿元的总价起拍,起拍地价约8500元/平方米,并不算“贵”,但招商、金地、鲁能、华润、苏州凯威、恒大、栖霞建设、中海、银城、万科等众多房企参与争抢,拍卖区域白热化。最终,经过85轮厮杀,恒大以楼面低价15408元/平夺得华飞路1号G79地块,定名恒大翡翠华庭,虽然未破城北地王单价,但已是玄武区地王。当天恒大还在城南软件大道西首拿下一幅地块,一天斥资55亿南京抢地,回归用意明显。
G79地块位于玄武区红山街道华飞路1号,东至北苑东路,南至华飞路,西至北苑之星花园等,北至网板路,总面积为78726.63平方米,属于二类居住用地、商住混合用地,容积率2.77。恒大把该项目打造为恒大翡翠华庭,城南项目已正式亮相,定名恒大华府,都是恒大集团TOP系产品。不过,一个不容回避的问题是:城北地王扎堆,翡翠华庭出身昂贵,地价在城北名列前茅,在整个玄武区也是单价地王。如此高价地,在城北房价相对稳定的当下,如何破局?
对此,我认为主要有以下五点:
一是城北正处于蝶变前夜。我们注意到,城北过去发展虽然相对滞后于城东、河西,但如今城市面貌正在发生日新月异的变化。南京火车站的升级改造、北广场和小红山客运站投入使用,中央门汽车站的搬迁、黄家圩、红山南路等交通干道的贯通,综合面貌正在发生改善。包括央企在内的大牌房企越来越多的进驻城北,也对城北的居住价值将产生重大影响。就拿人流量的来说,城北人气十足,迈皋桥地铁站的客流量长期是仅次于新街口,而城北以地缘性客户为主,他们也具有较强的消费力。城北距离市中心非常近,居住价值存在低估,未来价格将出现回归,与它的价值相匹配。现阶段各家都在蓄势,今年底到明年城北将会崛起。举个例子来说,最近市场由于限购限贷取消而出现反弹,黄金周南京楼市成交金额第一名就出现在城北的复地新都国际,成交金额3.29亿。新都国际属于鼓楼区,具有地缘优势。而恒大翡翠华庭是玄武区,地段也不错。
二是地段的重新认识。大城北构成区域有鼓楼区(原下关区部分)、玄武区和栖霞区,目前主要的住宅项目大多数是属于栖霞区。在售项目仅复地新都国际是鼓楼区,恒大翡翠华庭是玄武区,中电项目部分属于玄武区,其他项目皆是栖霞区。按照南京市区划,只有鼓楼、玄武是老城区,栖霞算郊区。隶属老四城区有许多优势资源,交通出行和市容市貌都会比较出色,尤其是教育资源丰富,重点中小学林立,这个板块玄武的小学应该是成贤街小学,而我一直认为,房地产的本质是资源的聚集。隶属于玄武区的恒大翡翠华庭占据了玄武区的区位优势,具有地段的稀缺性,板块价值更高。
三是产品的差异化打造。恒大翡翠华庭作为城北首个精装修产品,主打大平层产品,在大城北做唯一性也是避开竞争的途径。110-220 ㎡大平层产品,大尺度户型,超宽楼间距。同时还有城北罕见的大手笔景观,项目自带3万方顶级皇家园林,各式风格广场灵活布局,生活娱乐设施齐全,如此建设标准在城北绝无仅有。也正是因为此,恒大才可以说是让城北重新想象。
四是完善的配套。恒大翡翠华庭的地段决定了其相对完善的生活配套及便利的交通,现场看周围开敞,私家车也快速抵达新庄立交,出行条件颇佳,具有做中高档住区的交通条件。距离迈皋桥有一定距离,规划中的6号线在这里也有站台,公交线路密集,可达性好。恒大社区内未来还会有5.3万方大型商业配套及12班幼儿园,项目在迈皋桥商圈辐射范围内,有成贤街小学,华电中学等教育配套,教育和购物比较方便,距离紫金山、玄武湖距离也较为适中,从生活舒适度上来说还是很不错的。
五是品牌实力的支撑。从最新的销售排行榜来看,恒大已是全国三强,而且保持了强劲的增长势头。想当初上市不利,恒大面临空前压力,后来走出去,快速跑量,回笼资金。上市成功后,公司全面发力,如今的品牌更有竞争力。此番斥资55亿再回南京主城,回归中高端产品,显然有备而来,希望恒大能够王者归来。
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