【每日一答】

问：孟教授您好，我看您的微信三个月了，每天看很有收获，对房地产市场有了点初步的了解，觉得现在房价应该要到底了。我们现在住的房子，是09年妈妈和我的名义买的，现在我想自己投资一套。手头能动的闲钱大概50万左右，父母可以再赞助50万，不想使用贷款。100万，在南京怎样投资房产比较合适？您的讲座我不在南京，没机会当面请教。所以拜托孟教授指点迷津，十分感谢！

答：在买房是否贷款的问题上，我的建议是：如果你是首套房，或能用到公积金贷款，建议把贷款作为你的首选；但如果你风险意识比较强，投资偏保守，自己不愿意使用贷款，一次性付款也行；如果你是二套房或商办性质的房产，手头又比较充裕，能力允许的情况下，一次性付清也不错，毕竟二套房贷款利率上浮10%至7%的样子，也不低了，你要看资金使用是否划算再做最后打算。尤其是你把买房作为投资的话，资金杠杆肯定要用好，公积金贷款、首套房贷能用到就尽量用吧；不过，一般一次性付款也有比较好的折扣，这个可以谈谈。

买房投资主要是两个方向：一个是商业办公性质产品——坐收租金；一个是住宅性质产品——等待升值。

商业办公产品一般分酒店式公寓、写字楼和商铺。现在来看，100万很难买到很好的熟铺了；而写字楼较为过剩，压力稍微大些，也不好选择。女孩子的话，推荐在主城内买一套酒店式公寓，无论自住还是出租都是很不错的，具体来说，主城的品牌酒店式公寓产品是优选。这些地方比较繁华，就业人群多，再加上公交地铁线路丰富，出租的稳定性和租金都有保证，年收率4%左右是个投资适宜性门槛。不论买哪里，总的租金回报率和开发商物业水平都是重要考量因素。

如果投资住宅类产品，考虑到100万的限制，投资刚需类产品比较合适,刚需要去选择那些比较适合自住，开发商和物业也都不错，离地铁也不太远的楼盘。有几个板块我觉得还不错：仙林湖板块，现在14000多的单价是板块底部，买入划算，毕竟这里地铁通达市中心，配套改善的预期也很大，还不错的，适合在大城东范围工作的人群（不过100万买不到仙林湖了，倒是往宝华方向走，选择很多，四五十万就能买得到）。江北刚需盘性价比不错。桥北板块，包括高新区，置业起点不高。像高新区的新城香溢紫郡的洋房有些不到9000元/㎡，桥北一些楼盘的均价也在9千多（桥北的大盘里弘阳旭日上城好些）。六合新城，宁天城际沿线也在考虑范围，价格适中，离地铁站近就很好。江浦的话，可以选择地铁10号线沿线的楼盘，最好单价控制在1万左右或1万出头一点点，都是不错的。离地铁比较近的话，出行也会比较方便。总而言之，投资性质买房第一注意价格安全，第二看准价格潜力，性价比高的产品是王道。（更多新锐原创观点请订阅微信公共账号@孟祥远，也可搜索城市房地产研究首字母“CSFDCYJ”，感谢关注与分享，愿与大家共成长。）